Понятие ипотеки в основе своей подразумевает залог недвижимости под финансовые услуги. В современном обществе оно прочно вошло в обиход как жилищная ипотека и ипотечное кредитование под приобретение или строительство жилья для населения. В промышленности и сельском хозяйстве понятие ипотеки контекстно не использовалось, было определение залога в кредитовании проектов или для обеспечения оперативной деятельности предприятия.
Не так давно трендовым в обеспечении инвестиционной деятельности банков для бизнеса было проектное финансирование (кредитование), но существенного развития для рынка финансовых услуг оно не получило. В первую очередь для большинства предприятий среднего и мелкого бизнеса. Да, собственно, и многие крупные производства сталкивались с проблемами при проектном финансировании, особенно по параметрам определения и фиксирования рисков, а также их распределения между участниками проекта. Это создавало сложности на всех этапах реализации такой финансовой услуги и в конечном результате приводило к серьезным временным издержкам в реализации программ развития для бизнеса. Поиск наиболее оптимальных способов кредитования развития производств и создание прозрачных и простых правил для инвестиционной деятельности продолжаются по настоящее время. Одним их таких механизмов реализации финансовых услуг, возможно, станет промышленная ипотека.
Как появился инструмент «промышленная ипотека»
На прошедшем в 2022 году Петербургском международном экономическом форуме президент Российской Федерации Владимир Владимирович Путин предложил запустить новую ипотечную программу для развития отечественной промышленности и других востребованных в современных реалиях отраслей. Это было в июне 2022 года. На екатеринбургской международной выставке «Иннопром-2022» премьер-министр правительства РФ Михаил Мишустин сообщил о планах запустить новый финансовый инструмент для устранения инфраструктурных ограничений и стимулирования быстрой реализации инновационных проектов. Это был прообраз промышленной ипотеки. Сама эта программа промышленной ипотеки стала рассматриваться государством как один из инструментов для достижения технологического суверенитета отечественной промышленности. Глава Минпромторга Денис Мантуров заявляет в Екатеринбурге, что благодаря льготному кредиту бизнес сможет приобретать новые производственные площади и запускать серийный выпуск критической номенклатуры. И тогда в июле 2022 года речь шла о 2000 позиций по сырью, материалам и комплектующим. А уже в сентябре премьер-министр Михаил Мишустин утвердил параметры программы промышленной ипотеки: она предполагает предоставление льготных кредитов сроком до 7 лет по льготной ставке до 5 % годовых на покупку недвижимости для промышленного производства. Это было отражено в постановлении правительства № 1570 от 6 сентября 2022 года. Таким образом, правительство начинает по-новому поддерживать развитие промышленного производства в России. Пробные пилотные варианты реализации промышленной ипотеки стали разрабатывать крупнейшие российские банки. За период с июля по декабрь 2022 года по поручению президента принято решение даже расширить параметры программы нового финансового инструмента, что было заявлено в итогах заседания совета по стратегическому развитию и национальным проектам, состоявшегося 15 декабря 2022 года. В январе 2023 года президент РФ Владимир Путин поручил правительству распространить промышленную ипотеку, в том числе на проекты строительства и модернизации недвижимости, нужной для производства. Суть изменения в том, что получить льготный кредит можно будет не только на покупку недвижимости для промышленного производства, но и на строительство, модернизацию и реконструкцию таких объектов, а это также будет способствовать расширению производств, запуску перспективных проектов, созданию новых рабочих мест. Общий объем федерального финансирования программы в 2023 году планируется превысить до 1,3 млрд рублей, что позволит обеспечить льготный кредитный портфель в объеме не менее 45 млрд рублей банков – участников программы.
Промышленная ипотека сегодня
С 18 апреля 2023 года организации могут получить ипотеку на покупку, строительство или реконструкцию производственных сооружений, а также их частей. Минпромторг утвердил максимальную стоимость площадей за 1 кв. метр, которая зависит от региона расположения здания и целей кредита.
3 апреля 2023 года власти утвердили постановление № 526, положения которого регулируют условия промышленной ипотеки. В перечень целей добавили займы на строительство, улучшение производственных сооружений, строений или их частей, включая капремонт. На текущий же период предприятия вправе взять ипотеку на покупку такой недвижимости.
Что нового для заемщиков?
Измененные требования включают дополнительные цели, на которые заемщик вправе использовать средства. Они указаны в новом абзаце 3 пункта 6 правил субсидирования промышленной ипотеки:
• покупка недвижимости, включая недострой;
• реконструкция недвижимости, которую заявитель покупает для промышленного производства;
• модернизация недвижимости, принадлежащей заемщику, которую последний не использует для производственных целей, но планирует это делать;
• строительство недвижимости для последующей производственной деятельности. Причем если претендент на кредит хочет купить объект недвижимости по льготному тарифу, то закон устанавливает фиксированную ставку за 1 кв. метр:
• 75 000 рублей – для недвижимости в Санкт-Петербурге, Ленинградской и Московской области, включая столицу;
• 50 000 рублей стоит производственная недвижимость в других регионах.
На текущий же период такого лимита не существует.
Льготная ставка по кредиту, средства которого направлены на реконструкцию либо модернизацию производственного здания, ограничена 90 000 рублями за 1 кв. метр.
Что изменилось для банков?
Для банков-участников власти решили подкорректировать порядок субсидирования. Так, финансовое учреждение вправе заключить с одним заемщиком несколько ипотечных договоров. Но общий объем займов при этом не должен превышать 500 млн рублей, а максимальный срок должен остаться прежним – до 7 лет.
Также с 18 апреля 2023 года финансовые предприятия, претендующие на компенсацию по субсидированию промышленной ипотеки, вправе не подавать в Минпромторг согласие на размещение своих данных в интернете.
Самое важное – ставка льготного кредита
Стандартная ставка – 5 % годовых, но для технологических* компаний она еще меньше – 3 % годовых. Размер процентной ставки может меняться только в случае нарушения условий договора.
Каким условиям нужно соответствовать
На промышленную ипотеку может претендовать
бизнес, который:
• занимается деятельностью в сфере промышленности;
• имеет вид экономической деятельности раздела
«С» ОКВЭД.
Исключение составляют юрлица и ИП, осуществляющие деятельность в сфере добычи и торговли сырой нефтью, природным газом, производства и торговли жидким топливом, производства и торговли табачными изделиями и алкоголем.
* Технологическая компания – юридическое лицо, получившее не позднее чем за 5 лет до даты заключения КД поддержку от института инновационного развития / иных организаций, предоставляющих господдержку, включенных в перечень институтов инновационного развития / иных организаций, осуществляющих господдержку инновационной деятельности, представляющих сведения в Единый реестр конечных получателей господдержки инновационной деятельности, утвержденный распоряжением правительства РФ от 16.12.2022 № 3999-р, в форме финансового обеспечения или предоставления льгот по уплате налогов, сборов, таможенных платежей или заключившее с Минпромторгом России соглашение о предоставлении субсидии в соответствии с ПП РФ от 12.12.2019 № 1649
На что может претендовать заемщик:
• размер кредита – до 500 млн рублей. Предполагается, что эта сумма обеспечит приобретение до 10 000 кв. м производственной недвижимости;
• срок льготного кредитования – до 7 лет;
• нельзя использовать кредит на приобретение недвижимости у аффилированных с заемщиком лиц.
Не позднее чем через три года после выдачи кредита необходимо использовать не менее 50 % площади объекта недвижимости под производство.
Пилотный проект промипотеки для арматуростроителей
В январе 2023 года на портале ARMTORG мы опубликовали новость с корпоративного сайта банка ВТБ о пилотном проекте реализации промышленной ипотеки для завода «Курганспецарматура». Предприятие входит в холдинг АО «НПО «ЭМК», производящего трубопроводную арматуру для нефтегазового комплекса и атомной энергетики. Завод «Курганспецарматура» теперь будет расширять свое производство и в Саратове. В рамках этого проекта курганские арматуростроители выкупили часть бывшего саратовского завода «Тантал», принадлежащего АО «Тантроникс», занимающегося выпуском пластиковых окон. Сумма сделки составила 180,5 млн рублей. На эти деньги, по данным федерального реестра сведений о банкротствах, «Курганспецарматура» приобрела 10 зданий, 4 из которых не успели достроить, 2 земельных участка, железнодорожные пути длиной около 1 км, ЛЭП, газопроводы и станки. Это имущество находилось в залоге у «Сбербанка». К несчастью, нам на запрос более подробной информации о реализации проекта промышленной ипотеки в пресс-службе «Курганспецарматура» к моменту написания статьи предоставить не успели. Но даже материалы с новостных панелей корпортаивных сайтов ВТБ и «Курганспецарматуры» довольно подробно описали условия реализации проекта. Представители ВТБ сообщали, что разработка промышленной ипотеки в 2022 году стала важным проектом по поддержке реального сектора экономики. ВТБ активно в нем участвовал и запустил одним из первых. В банке уверены, что этот инструмент будет востребован в России и положительно скажется на развитии промышленности.
Отечественная арматуростроительная отрасль промышленности нуждается в инвестициях в очень больших объемах. В ближайшие периоды развития не предвидится изменений на рынках трубопроводной арматуры, а в некоторых позициях ситуация становится критической. Импортозамещение буксует часто от стесненности производственных площадей отечественных производителей. Промышленная ипотека позволит изменить эту позицию. Для производственника 500 млн рублей на сравнительно большой срок под 5 % лишними никогда не будут! А если будет возможность использования их для модернизации и реконструкции имеющейся производственной недвижимости и оборудования, это будет просто подарок для всех активных производственников!
Размещено в номере: Вестник арматуростроителя, №3 (78)
